第一章 绪论

一、单项选择题(每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。)

1. 由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金具有( D )。

A. 回收期长 B. 风险性 C. 运行的地域性 D. 保值增值性

2. 土地的需求不断上升，而供给却有刚性，这一特点决定房地产资金的( C )。

A.回收期长 B.运行的地域性 C.保值增值性 D.风险性

3. 房地产金融市场的主体构成要素包括居民、企业、金融机构和(B)。

A.中介公司 B.政府 C.监管机构 D.行业协会

4. 我国目前已形成以( D )为主的房地产金融体系。

A.投资公司 B.证券公司

C.政府主管部门 D.各商业银行房地产信贷部

5. ( B )是房地产金融的主要内容。

A.房地产销售贷款 B.房地产抵押贷款

C.房地产租售贷款 D.房地产租赁贷款

6. 由于房屋附着于土地上不能移动，比如上海的房地产需求就不能用武汉的项目去满足，因而房地产项目具有(　 A　)。

A.地域性 B.非竞争性 C.非流动性 D.盈利性

7. 某一房地产价格水平的高低，主要取决于( C )。

A.本地区房地产的供求状况 B.全国房地产的供求状况

C.本地区本类房地产的供求状况 D.本类房地产的供求状况

8. 房地产的( B )，决定了所形成的产品只能就地出售和经营，因而具有明显的地域性。

A.单件性 B.不可移动性

C.使用的长期性 D.资金占用量大

9. 一般情况下所有的人都需要房地产金融提供服务。这表现为房地产金融的( D )。

A.安全性 B. 长期性 C. 政策性 D. 广泛性

10. 房地产金融市场中货币市场的融资工具是( B )。

A.长期贷款 B.短期贷款 C.股票 D.长期债券

11. 房地产金融市场的客体要素为( C )。

A.中介公司 B.政府 C.资金 D.房地产企业

二、多项选择题(每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分。)

1. 房地产的形态有(ABC )：

A、土地 B建筑物 C 房地合一 D附着物 E 定着物

2. 开发性房地产金融服务，是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，其服务对象是房地产的(AB)。

A、经营者 B建设者 C、所有者 D、购买者 E 抵押人

3. 消费性房地产金融服务，是指为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动，其服务对象主要是(CD)等。

A、经营者 B建设者 C、消费者 D、购买者 E 抵押人

4. 房地产业是由房地产的( ABCD )等多种行业构成的庞大的产业群，是国民经济中的重要行业。

A开发 B经营 C 销售 D服务 E居住

5. 房地产业是综合性非常突出的产业群，其主要特点包括(ABCD)：

A房地产业投资大、借款多、周期长

B房地产受区域因素影响较大

C房地产具有投资和消费的双重性

D房地产受国家政策与城市规划影响

E房地产投资收益性率高

6. 根据我国房地产资金的来源和金融机构的作用，可以将我国的房地产金融发展分成(BCD)等特征非常鲜明的阶段

A房地产金融萌芽阶段 B住房建设资金管理阶段 C房改金融阶段 D房地产金融阶段 E房地产调控阶段

7. 一般认为，成熟的房地产金融市场应该具有(ABDE)特征：

A完善的法律体系 B完善的市场结构 C较低的贷款利率 D丰富的市场产品和大规模的交易 E高效的市场效率和严格的风险管理

8. 目前我国的房地产金融市场极为不规范、不成熟，存在许多急需改进的地方。概括来讲有(ABCD)：

A资金来源单一 B贷款品种可选择性差 C法律体系不完善 D市场发育滞后 E人民银行经营机制有待转变

9. 房地产金融是指为房地产生产、流通、消费而筹集、融通、清算资金的所有金融行为的总称，其主要特征包括( BCD )。

A.宏观性 B.多样性 C.长期性 D.安全性 E.风险性

10. 下列属于房地产金融的业务种类的是( ACDE )。

A.房地产信托 B.房地产股票 C.住房储蓄业务

D.房地产抵押贷款 E.房地产开发与经营贷款

11. 从经济适用住房的经济属性看，经济适用住房是一种( BCE )。

A.福利房 B.商品房 C.微利房 D.集资建房

E.面向中低收人家庭出售的住房

12. 金融机构应当成为房地产业的( B C D )。

A.决策中心 B.信贷中心 C.结算中心

D.信息中心 E.研究发展中心

三、填空题(每空0.5分)

1. 房地产是指土地、建筑物及固着在其上不可分离的部分及其附带的各种权益。

2. 房地产由于其特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。

3. 金融是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。

4. 消费性房地产金融服务，最基本的产品就是按揭和保险。

5. 市场化房地产金融服务，是指围绕着房地产市场，为广大的金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动，其服务对象是形形色色的市场参与者。

6. 目前，我国调控房地产业的措施以行政命令为主，并辅以一定的法规和经济措施。

7. 在西方国家，主要是通过金融、税收等政策措施间接调控房地产市场。

8. 住宅合作社是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。

9. 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业。2004年3月，“831”大限提高拿地“门槛”，房地产调控开始。

10. 2010年4月份，在国内各大城市房价狂飙的情形下，在一季度GDP增长超过11%的前提下，中央终于下定决心，对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控，出台《国十条》，提出限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施。

四、名词解释(每个3分)

房地产、金融、资金清算、房地产金融、开发性房地产金融服务、消费性房地产金融服务、市场化房地产金融服务、房地产业、房地产市场的区域性、住宅合作社、公积金制度

五、简答题(每题5分)

1. 简述房地产业的特点及其重要性。

2. 简述房地产金融的作用。

3. 简述房地产业同金融业的关系。

4. 简述国外房地产金融发展的三种主要形式。

5. 简述我国房地产金融发展历程。

6. 简述成熟的房地产金融市场的标志。

六、论述题(每题10-15分)

7. 分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提出解决思路。
 

一、单项选择题

1. 土地及房产价格长期上升的趋势以及房地产适于充当抵押品的特性，决定了房地产抵押贷款的( A )。

A.安全性 B.流动性 C.长期性 D.多样性

2. 我国房地产金融机构的主体是( B )

A.住房储蓄银行 B.商业银行房地产信贷部

C.住房合作社 D.住房信贷保险机构

3. 下列机构属于银行型房地产金融机构有( D )

A.住房合作社 B.住房信贷保险机构

C.二级抵押贷款机构 D.房地产抵钾银行

4. 我国现阶段房地产信用的最主要形式是( C )

A.商业信用 B.国家信用 C.银行信用 D.民间个人信用

5. 存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利按( C )计息，则一年后的本利和为 1124.86 元。

A.一次 B. 二次 C. 三次 D. 四次

6. 在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属( A )，但未经( A )同意，不得变卖抵押品。

A.抵押人，抵押权人 B.抵押人，抵押人

C.抵押权人，抵押人 D.抵押权人，抵押权人

7. 以房地产为抵押品进行的贷款，其资金大多用于土地和房屋的购置、开发、改良、建设等，投资资金量大，投资价值的回收需要更长时间。因此我国住房抵押贷款的最高年限为( C )年。

A.20 B.10 C.30 D.40

8. 土地债权人交给债务人到期索还债款权利的证明书是( D )，是房地产证券的一种，一般通过房地产金融机构发行，采用抵押借款方式，它是政府授予房地产金融机构的一种特权。

A.金融债券 B.土地证券 C.土地股票 D.土地债券

9. 通常情况下，设定抵押权的房地产价值要大于( B )。

A. 应付利息 B. 贷款额度 C. 股票价值 D. 市场价格

10. 债务人如不按期偿还贷款本息，就称之为违约，贷款银行有权依照法律程序取消住房抵押的(C )

A.处分权 B.赎回权 C.抵押权 D.赠与权

11. 根据国家法规，以下可以设置为抵押物的是( C )。

A. 医院 B. 土地所有权 C. 住宅 D. 职工宿舍

12. 下列哪个房产可以用于抵押贷款( D )。

A.学校教学楼 B.医院门诊大楼 C.职工宿舍 D.工厂厂房

13. 信贷机构与客户之间的存贷关系是( B )。

A.委托代理关系 B.债权债务关系 C.经营管理关系 D.所有支配关系

14. 下列关于房地产抵押的说法正确的是( C )。

A.如果要以共有的房地产来设定抵押时，抵押人要书面通知其他共享者

B.以房地产中未设置抵押的部分设定抵押时，抵押人不需要将已做抵押的状况告知接收抵押的当事人

C.将已做抵押的房地产做抵押时须征得抵押权人的书面同意

D.外资企业以其房地产做抵押时，不须经过董事会同意

15. 调节房地产金融市场的杠杆是( A )。

A.利率 B.房地产企业 C.消费者 D.房地产保险

16. 汇票要生效必须经过( B )。

A.承付 B.承兑 C.汇兑 D.承保

17. 利率表现为( A )。

A.利息和本金的比率 B.利息和全部投资收益的比率

C.借贷资金和资产的比率 D.全部投资收益和资产的比率

18. 在国外适合中老年人购房的住房抵押贷款是( D )。

A.分享增值抵押贷款 B.循环住房抵押贷款

C.累进付款抵押贷款 D.逆年金抵押贷款

二、多项选择题

1. 以房地产作为抵押物进行贷款时，在( BC )的情况下，贷款人可对借款人追究违约责任。

A.借款人按期归还借款本息

B.借款人擅自改变贷款用途而挪用贷款

C.借款人未经贷款人同意，将设定抵押权的财产出售

D.借款人未经贷款人同意，将设定抵押权的财产租赁

E.设定抵押权的财产遭受台风等自然灾害而破损

2. 可变利率抵押贷款是按照借贷双方约定的条件，贷款利率随市场利率指数变化的抵押贷款，可变利率抵押贷款利率由( BE )组成。

A.加成利率 B.附加利率 C.市场浮动利率

D.固定利率指标 E.市场利率指标

3. 根据《城市房地产抵押管理办法》，不得设定抵押的财产有( ACD )。

A.已依法公告列入拆迁范围的房地产

B.抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产

C.列入文物保护的建筑物和有纪念意义的其他建筑物

D.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产

E.抵押人所有的房屋和其他地上定着物以及抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权

4. 根据国家法规，以下不能设定为抵押物的有( ADE )

A.学校 B.仓库 C.住宅 D.医院 E.纪念馆

5. 房地产抵押贷款的利率由( BDE )等组成。

A.贷款期限 B.承担的风险 C.资金利用率

D.资金的投资收益 E.安排抵押贷款所发生的运营成本

6. 银行吸纳的存款是房地产金融机构信贷资金的基本来源和主体，银行存款可分为( ADE )。

A.企业存款 B.本币存款 C.外币存款

D.个人存款 E.基金存款

7. 下列( ABD )等国际金融机构提供的中长期项目贷款主要用于旧城改造和成片危房的改造，利率比商业银行贷款利率低，期限也较长。

A.世界银行 B.亚洲开发银行 C.苏黎世基金组织

D.国际货币基金组织 E.亚洲货币基金组织

8. 对房地产金融机构而言，信贷资金的来源主要由( ACE )组成。

A.主动负债 B.基本建设拨款 C.借入资金

D.国家贷款 E.同业往来资金

9. 担保贷款按担保的方式不同可以分为(ABCD )方式。

A. 保证贷款 B. 质押贷款 C. 抵押贷款 D. 抵押(或质押)加保证贷款 E信用贷款

10. 物上请求权可以分为以下(ABCE)类型：

A停止侵害请求权 B请求恢复原状或提供额外担保

C消除危险或排除妨碍请求权 D请求告知 E损害赔偿请求权

11. 抵押人违约后，抵押权人可以采取对抵押房屋(ABC )三种方式实现抵押权。

A折价 B拍卖 C变卖 D租赁 E购买

12. 房屋拍卖所得的清偿顺序是(B)：

①支付处分抵押房屋的费用，

②扣除抵押房屋应承担的税款，

③偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金，

④剩余金额返还抵押人，

⑤若拍卖所得不足支付前三项费用，抵押权人向抵押人追偿。

A ③①②⑤④ B ①②③④⑤ C ②③①④⑤ D④②①③⑤ E②①④③⑤

13. 法律规定，在抵押房屋被拍卖时，抵押权人应书面通知的具有优先购买权的是( ABDE )：

A已出租的抵押房屋的承租人 B共有房屋的其他共有人

C房屋的物业管理人

D与抵押房屋不宜分割或者有共同配套设施的房屋的所有人

E按优惠价购买的公有住房的原产权单位或微利房的原出售单位

14. 期房是尚未竣工的预售房屋，其抵押登记应为( AD )：

A签订抵押贷款合同时的期楼抵押登记

B房屋预期质量登记 C竣工日期登记

D 房屋竣工通过质量检查和验收后的房屋抵押登记

15. 质押的基本特征包括(ACDE)。

A质权人对质押财产享有占有权

B 质押是抵押的一种特殊形式

C质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利

D质权人享有妥善保管质押财产的义务

E权人对质押物所生孳息享有收益权

16. 质押与抵押的共同点包括(BCDE)。

A 质押品和抵押品都可以拍卖

B二者都是以取得所押(抵押或质押)财产的价值为目的

C质权和抵押权都因债权的存在而存在，与债权不可分离

D都以所押财产的价值优先受偿

E两者都属于物权的担保方式

17. 关于质押与抵押的区别正确的是(ABCE)。

A质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给质权人时生效;抵押不需转移抵押物，抵押自登记之日起生效。

B质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。

C质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿;抵押中，抵押权人享有请求权，无权直接处置抵押物。

D质押物必须是质押人所有物，抵押物可以是第三方的财物

E质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承担相关的法律责任。抵押人不占有抵押物，也没有保管义务。

18. 质权人具有的权利有(ABCE)。

A质权人享有占有质物的权利

B债务人不履行债务，质权人未受清偿时可以与出质人协商，决定变卖质物的方式并优先受偿

C在质物有损坏或价值明显减少时，如果有侵害质权人权利时，质权人可以要求出质人提供相应的担保

D质权人可以在任何情况下变卖质物清偿

E质权人有权收取质物所生的孳息

19. 根据《担保法》规定，可以质押的权利包括(ABCD)。

A汇票、支票、本票、债券 B依法可以转让的股份、股票

C依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权

D依法可以质押的其他权利 E存款单、仓单、提单、罚单

20. 保证是以保证人的全部资产提供的担保，因此以下正确的的是(ABCE)。

A保证人负无限责任 B保证易于设定和执行 C保证没有特定的财产 D保证就是确保无风险 E保证执行可能很容易也可能非常困难

21. 保证的性质包括(ABCDE)。

A人身性 B从属性 C代偿性 D转移性 E独立性

22. 保证合同的主要内容应包括(ABCE)。

A被保证的主债权种类、数额 B债务人履行债务的期限

C保证的方式及担保的范围 D合同双方的经营能力

E保证期限及双方认可的其他事项

三、填空题

1. 债务是资本使用者给中介服务机构或直接给资本供应者在一定时期按一定方式偿还债务的承诺。

2. 股权由资本供应者拥有，股权的拥有说明资本使用者有偿还债务的义务，同时也有权取得剩余的收入。

3. 我国房地产金融资金的来源比较单一。过去主要来源于政府对银行的投入和居民储蓄，目前扩大到公积金和股票市场等。

4. 房地产周期是由房屋的供应滞后现象产生的。

5. 房屋空置率是房屋在推向市场一定时期(一般为1-2年)后，空置房屋(没有出租或销售)占房屋总量的百分数。

6. 利息是借款人付给贷款人所借款项的租金，对借款人而言是资金的使用成本，对贷款而言是资金的是时间价值。

7. 名义利率也就是票面利率，即借贷双方在订立合同时共同约定的利率，或者说是借贷机构所承诺的利率。

8. 利率或贴现率为投资者未来期望收益的现值同投资时市场价的比值，二者起源于资金的时间价值。

9. 利率集当中各利率的不同是由借款期限、流通性、风险大小以及手续费等方面的差别决定的。

10. 为弥补收益(货币)购买力的降低，利率应高于无风险利率一定比例(通胀指数)以克服通胀对收益购买力的影响，使购买力保持不变，这就是通胀溢价。

11. 期限溢价是为弥补资金长期被银行占用而引起的风险和不确定性的溢价。

12. 实际利率是票面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，它是借(贷)款人所付(取得)利息(润)率减去通货膨胀后的利息率。

13. 贷款期限不同，利率不同，这种因期限差异造成的利率差异可以称为期限结构溢价。

14. 利率集有四个组成部分：无风险短期实际利率、通胀溢价、期限溢价以及差价。

15. 差价是弥补各种风险、转手费用等的费用。

16. 将未来的收益价值转变为现在的价值，这种计算称为未来收益的贴现，其计算参数是贴现率。

17. 资产收益率是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值，说明整个资产的收益水平。

18. 权益收益率是股东所占权益对应的收益水平，在房地产中是专指按揭贷款借款人(抵押人)所拥有的自有资金(权益)的收益率，其数值为税前收益同自有自金的比值。

19. 有效收益率是指能使房屋的未来收益与其终值之和的贴现值等于现值的贴现率。

20. “信贷”即信用贷款，是指以借款人的信誉发放的贷款，借款人不需要提供担保。

21. 借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为抵押贷款。

22. 共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。

23. 按份共有的房地产设定抵押时，抵押价值以抵押人本人所有的份额为限;共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。

24. 已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效。

25. 房屋的抵押期限应与借款期限一致。抵押物的权益期限不能低于抵押期限。

26. 贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。

27. 保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人在债务期限不履行偿还债务的义务，则由保证人代为履行或承担责任的一种担保制度。

28. 同抵押、质押相比，保证是以保证人的全部资产提供的担保，而前二者则为物的担保。

四、名词解释

房地产周期、汇率、利息、利率、名义利率(票面利率)、贴现率、利率集、实际利率、期限结构溢价、未来值、净现值、资产收益率、权益收益率、有效(内部)收益率、信贷、担保贷款、保证贷款、质押贷款、抵押贷款

五、简答题

1. 简述影响房地产金融市场的社会经济因素。

2. 说明利率、贴现率、现值、未来值的概念及其计算方法。

5. 简述信贷与抵押贷款的关系?

6. 设定抵押的条件是如何规定的?

7. 不可设定抵押的房地产有哪些?

8. 设定抵押时的注意事项有哪些?

9. 什么是抵押权的物上请求权，有哪些类型?

10. 拍卖房屋有哪些注意事项?

11. 质押有哪些特征?它与抵押有何异同?

12. 质押的参与人有哪些，其有何权利与义务?

13. 权利质押合同包括哪些主要内容?

14. 权利质押有哪些效力?

15. 保证贷款的参与人有哪些，其间关系如何?

16. 保证有何特征，有哪些性质?

17. 保证人有哪些条件?承担保证责任的财产范围有哪些?

六、论述题

分析说明20世纪90年代以来我国GDP增长、物价变化、利率升降和房价变化的规律。